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长春新星宇地产与城市 共澎湃

放大字体  缩小字体 品创格万词霸屏推广公司     发布日期:2021-04-10  来源:大京网  浏览次数:60
核心提示:长春新星宇地产认为,奔跑,是一种力量;向前,是一种信仰,时间终将归入历史洪流,但发展的力量却从未止步。2020年,绿园区在216平方公里上绘就奋进画卷,交出“十三五”高质量发展成绩单。2021,新开年,纵横交错的交通设施,构成了城市的血脉和骨架,推动着绿园区大踏步前行,现在的绿园,每至夜晚,万盏灯火大放光明,一幢幢高楼大厦顿时披上了宝石镶嵌的衣衫,一条条街道也都变成了皓光闪耀的银河。战略同行赋能城市新格局当时间重构我们的生活,绿园区助推城市进程,身在这座城市中的民生房企,又该如何与城市共舞、与绿园共兴?2

明源云采购看行业内容更新,本期我们研究的是成长型房企的采购管理创新。

地产白银时代房企转型成为共识,大型房企可以发挥规模效应,吸引人才,通过多点布局寻找支点,但成长型的房企试错代价却比较高。成长型房企如何转型?拼不过规模怎么办?稳定可持续的增长模式如何达成?未来的路该怎么走?大家充满困惑。

近日,明源云采购与众多成长型房企、供应链专家展开深入的交流与探讨,研究成长型房企的采购管理创新,本次研究结果,我们将分别从以下4个方面,为大家一 一解开困惑:

1、地产白银时代,成长型房企面临哪些新挑战?

2、采购管理升级,如何提升企业竞争力?

3、成长型房企采购管理创新如何实践?

4、采购人向供应链管理转型有哪些新机会?

01地产白银时代,采购管理面临四大挑战

一直以来,大型房企凭借其自身规模及品牌效应,不仅可以高效整合行业头部资源,获得更多行业合作机会和利润空间,且有着极强的市场抗风险能力。

然而,相较之下,成长型房企资源匮乏、规模小、利润低、机会少,抗风险能力弱。随着地产进入白银时代,市场竞争愈发激烈,成长型房企也面临越来越多新挑战。

1、政策高压,房企利润持续走低

当前,随着土地“两集中”、“三稳”、“城镇化再加速”等一系列国家宏观政策的密集出台,行业增量见顶,建筑材料价格上升,房企利润持续走低。

自“三道红线”后,采购成本管控居高不下,房地产彻底从金融红利时代进入管理红利时代,随着行业集中度水涨船高,行业增长空间及利润大幅压缩,成长型房企夹缝求生,处境水深火热。

2、招采压力大

在地产产业链条中,招采是房企整个价值链的中枢,也将面临比其他职能部门更大的挑战。

1>效率压力;

目前,大部分的地产项目面临的一个现状是,工期短,进度紧张,采购任何时候都要第一时间响应,供货,协调供应资源,在成本的压力之下,常常以速度换时间。长期的效率难以提升,面临较大压力。

2>成本压力;

随着房企利润持续走低,向采购供应链管理要效益已成行业共识。

不仅如此,招采的每一个环节几乎都要把“水分拧干”,无论是工程、材料、还是在其他环节,都要尽可能减少成本的产出,同时,在整个招采过程中,既要控制成本,又要进一步挖掘供应链价值,且随着精装修、智慧家居、智慧社区等新的供应链价值的产生,房企成本压力进一步上升。

3>风险压力;

随着房企规模的增长,总部管理半径的扩大,如何支撑企业的规模扩张,快速、稳定、高效的运转,也是招采行业急需面临的问题。

3、紧急供货“坑”死人

我们在与众多成长型房企探讨的过程中,发现紧急供货备货的情况时有发生,依据过往明源云采购的合作经验,原因主要有以下4个方面:

1>内部缺失采购原则或标准;

房企内部缺乏严格的标准或流程,在成长型房企整个招投标环节,或者定标环节当中,可能会存在一些内部的意见不统一造成的定标延迟,相应的,供应商签约、生产、到货也均会出现延迟。

2>短期合作易违约;

若是短期合作模式,供应商和采购方可能会产生一些违约的现象,如拒绝供货,临时调整价格,或者改变技术方案,都可能造成违约现象。

3>工程标准临时修改;

在工程施工过程中临时修改工程标准,相应物资和材料也会发生变化,将面临更换新材料或新货物情况,极易造成紧急供货。

4>临时更换合作单位;

无论是供应商还是房企内部调整的问题,都会造成合作单位的变更。

在实际采购过程中,紧急供货情况的出现,往往伴随惨痛的代价:

1>高价购买现货;

紧急供货第一个解决方案,就是高价购买现货,将加大采购成本。

2>项目施工延期;

遇到高价也难以买到现货的时候,项目很可能就会遇到灾难性的施工延期。

3>成本难控制;

临时更换供应商或新货物均有成本支出,地产采购链条较长,成本复杂,管控难度大。

4>供方信任度影响企业信用;

面临供方信任度下降的问题,会严重影响地产企业的信用度。

因此,地产采购要未雨绸缪,积极拓展战略供应商,建立长期合作模式。

4、低价中标问题多

一直以来,许多成长型房企为获得利润空间,常常会选择牺牲质量进行低价中标。

其实,从真实的采购环节来看,低价中标往往会衍生一系列问题:如质量问题、供货延期、合同违约等等。现实中发生过许多通过低价中标,衍生出严重的交房维权现象,对品牌、销售都会产生很大的影响。

因此,低价中标并非房企降本提效的唯一选择。

02

采购管理升级,如何提升企业竞争力?

面临以上严峻挑战,成长型房企如何从采购管理升级为供应链管理?进一步提升企业竞争力?

从采购管理层面分析,要提升企业竞争力,我们需要从以下几个方面进行转变:

1>从关注采购价格到关注总成本;

2>从以进度、质量、成本为中心到以购房者为中心;

3>从成本采购管理到为企业战略服务;

4>从短期合作到合作共赢;

1、降总成本,实现供需双赢

何为采购成本?何为总成本?

采购成本:常见的材料、服务、运费、安装费、检测费、维保费等等,均为采购成本。

隐藏成本:没有通过合同体现,但其价格和成本已经出现。如供应商仓储以及库存的持有成本,供应商生产货物的合规成本,以及采购管理、行政管理和需求管理。

联合供应商可改善的成本:如催货、加急成本,周期变短,供应商势必要调整生产能力,其调动的资源、调动的能力,可能会产生其他的费用。

总成本:即采购成本、隐藏成本与联合供应商可改善成本之和。

针对这些产出的成本,成长型房企在做到合理把控的同时,也需要在供应链中价值创造机会。

如供应商生产货物的可持续发展、产品创新、产品安全、社会责任和节能方面,都会产生额外的社会价值,这些每个细小的环节都存在大量创造价值的机会。

事实上,采购价格和供应商的成本是密不可分的。

如上图所示,红色线代表采购价格,绿色代表供应商成本,我们把这个模块分成四个阶段:价格波动、价格下降、成本下降、成本规避阶段。

价格波动阶段:供小于求,采购价格上升,整体价格走势呈小幅波动状态。

价格下降阶段:供大于求,价格达到一定峰值。大部分房企在这个阶段不断进行战略采购、集中采购以及联合采购,以此来降低采购的成本。需要管理层、采招、设计、工程以及营销合力完成采购工作。

成本下降阶段:供需双方基本平衡,采购人帮助供应商企业共同降低生产成本,从而降低采购价格,最终达到供需双赢。

战略阶段:即成本规避阶段。这个阶段需要高层或者跨职能的介入,开展规避非价值产出的采购活动,若采购的物料或服务不能为最终购房者产生价值,尽量减少非价值创造的采购活动。

以上四个阶段,就是从采购管理到供应链管理的核心内容,也是采购人需要重点了解供应链管理的核心,只有在此基础上,才能更好地帮助采购人尽快从采购成本转向总成本,为企业和购房者创造更大的价值。

2、用户需求升级,美好居住空间需求大热

随着经济的发展和居民生活水平的提升,用户需求也在不断升级。

如图所示,从购房者演变角度来看,毛坯居住体验较差,而精装修房后,购房者可以拎包入住,消费体验进一步提升。

到了智能家居阶段,购房者要的就不仅是房子本身,而是要一个温馨的家,可进一步提升用户满意度。

在智慧社区阶段,向购房者提供一个温暖的家的同时,还要提供一个温馨的社区,同时,也能够用智慧社区的方式,帮助房企和购房者建立一个新的连接。

对此,房地产企业需要建立更多的商业底座,如引入社区电商,引入社区服务,从而产生额外的持续性的利润。

从采购管理的角度来看,其实是以进度、质量、成本为中心的赋能工程,到以购房者为中心的赋能营销的升级,助力开放商更快的打造好房子,为购房者提供高价值产品,让营销变得更简单。

因此,想要提升企业潜在核心竞争力,必须提升产品溢价能力和企业利润率。

3、提升组织价值、供应库优化,成本节省

然而,并不是所有的采购品类都适合降成本,也不是所有的品类都适合做升级。

通过采购战略拆解,我们把整个采购品类分成了四个方面:

战术获取(分散采购):在采购风险当中,根据供需关系,将其分成了高中低级,如材料购买的金额不大,同时风险较低,建议使用分散采购方式。

战略保障型采购(保证供应):采购风险较高,但用量较少,就是以保证供应为主的品类。

战略核心(长期合作):采购量较大且供应紧张的品类,选择战略长期合作以保证供货。

战术利润(降成本):供大于求的品类,是房地产降低成本的最核心的内容之一,应扩大杠杆,尽量节约成本。

4、建立开放共赢,长期合作模式

现阶段,开放共赢已成为房企与供应商建立长期合作的主流模式。以聚量降本为核心,采购模式主要分为四个阶段:项目采购、集中采购、战略采购、联合采购。

随着全国各大采购联盟纷纷成立,如中城联盟、新天府联盟、山东地产采购联盟、新虹桥采购联盟的出现,房企纷纷加速抱团取暖。

这些采购联盟满足了成长型房企,在某一个品类的融合需要,如在采购量、采购标准方面都可以互相借鉴、互相学习,不仅可以帮助房企降低成本,还能进一步提升采购效率。

此外,成长型房企采购模式升级,还可以从这几方面着手:

1>集中统一采购;

2>从短期合作到长期战略合作演变;

3>从采购监管到减少交易成本;

4>封闭采购转向开放共赢模式;

随着供应商竞争加剧,想要走向开放共赢,势必需要更多全国性的供应商加入到供应商体系中来,全国性供应商通过与TOP级房企的合作,历练了企业的服务能力,无论是质量管理、成本管控能力都具竞争力。

但与此同时,本地化企业也有自身的优势,如更了解本地开发环境,更好的服务本地成长型房企,两者之间,各有优势,企业需要根据自身情况,选择最优供应商合作,以达到企业战略发展需要。

03

房企如何进行采购管理创新与实践?

成长型房企采购管理如何实践、创新和升级?

1、成长型房企,采购管理面临四大挑战

在实际的成长型房企采购场景中,其面临的采购管理挑战要远高于大型房企:

1>采购量小;

企业采购量小,导致采购议价能力弱。

2>采购范围扩大;

成长型房企组织、资源不够强大,采购内容多,且随着精装修和智能家居时代的到来,采购范围会进一步扩大。

3>采购管理难;

在定标原则以及审批流程存在缺失的情况下,采购人开展采购工作时,可能会在一些决策上造成内部沟通与协同困难。

4>供应商选择少;

因为项目不多,积累的供应商资源相对有限,供应商间的竞争较弱。

2、成长型房企的稳健跃升之道

主要有四个方面:

1>制度流程;

制定采购管理制度和执行流程,便于采招顺利开展及多部门有效协同,确保采购顺利落地。

2>组织保障;

建立采购管理团队,目标是采购制度、共同决策、促进协同、落地保障;

3>统一采购;

统一外部供应商对接入口,统一内部采购需求,采用最优采购方案。

4>供应商竞争;引入新供应商资源,打破原合作供应商舒适环境,选择最优合作伙伴。

对此,成长型房企可以建立三层维度供应商,通过引入新供应商的方式,打破这种舒适的竞争环境:

一是加强现有合作供应商维系,保证基础供应。

二是在已合作供应商的基础上,增加备选供应商,采用1+N模式,中标一家供应商,中标N家备选供应商。若合作供应商出现问题,可选择优质备选供应商,减少风险。与此同时,采购人也需要及时向高层传递我们的采购战略。

在此基础上,进行外部新供应商的拓展,已入围的供应商即使没有中标,也可以及时获取更多问题反馈和有效完善服务的专业性建议,从而提升新供应商综合服务能力,为下次合作搭建良好的合作基础。

明源云采购在成长型房企集采服务实践中,为客户降低了采购成本,提高了采购效率,当然这一切建立在阳光采购的基础上。

04

采购人向供应链管理转型,有何新机会?

现阶段,许多采购人也愈发焦虑,工作重复性高,行业地位被动,未来充满未知。采购人向供应链管理转型到底有哪些新机会?如何把握机遇?

1、采购管理以企业战略为目标

房企的采购管理,其实是以企业战略为核心目标的,且地产开发可分为两端,一端是营销层,一个是生产层。

如图,在营销层,兑现企业战略目标。把房子卖出去,不断提高销售效率和溢价幅度,这个是目前房企最关心的内容。

在生产层,创造价值。如何在低成本、高效率、高质量的建造好房子的前提下,不断提高客户满意度。

如提供智能家居、智慧社区等一系列的附加服务,让客户拎包入住,在全方位赋能的同时,提升客户满意度。房企也能从中获取,高于房子本身的更高利润和价值!

在为用户创造舒适的居住环境下,企业如何获取更大利润?

一是保障购房者需求领域,供货保障、质量保障、功能需求,以及满足环保的需求,是满足购房者最基本的需求,也是基层底座。

其次,在一定的交房时间内,帮助工程合理的交房,保证质量、保证交付,一定程度上,也是在为企业的战略服务,创造价值,用更多低成本、高效率高质量的供应商做房子的建造,同时,创造更多的价值场景。

2、采购管理升级供应链管理新机遇

采购管理升级供应链管理有哪些新机遇?我们可以从以下几个方面着手:

1>端到端管理;

从供应商到购房者的生产管理者。因为从供应商买来的产品,是回到购房者端使用的,只有当购房者认可了你的服务价值,供应商提供的服务才是有价值的,反之,没有任何意义。

2>以客户为中心;

以实现客户价值为导向。根据购房者需要的价值,通过整合供应商能力,为购房者提供这个价值。

3>精益管理;

精益管理就是要持续降低成本,持续提高质量,持续提高供货的及时性。

以宜家为例,其每年均有降低成本的动作,但并不以压低价格为主,而是以帮助供应商降低生产成本继而降低价格,这是一种双赢的思维。另外,增加价值工程。不断减少没有为客户带来价值的活动,增加为客户带来价值的活动,最终为购房者带来价值。

4>建立合作共赢思维;

寻找优质战略合作伙伴,共同打造好房子,好的居住环境,才是供应链管理需要关心的核心需求。

目前,根据市场的需求及行业现状来看,这四点可能不是现在立马要做的内容,但不论升级到供应链管理,还是作为采购人的思维方向,都可以帮助人们有效地建立行业思维,也希望越来越多的采购人能够把握更多新机遇,做更好的供应链管理者。

明源云采购看行业,研究地产供应链领域的新观点、新趋势、新实践,我们下期不见不散!

(责任编辑:刘畅 )
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